Ïã¸ÛÁùºÏ²Ê¿ª½±½á¹û

Embora o trabalho remoto tenha se difundido com a pandemia da Covid-19, acreditamos que locais de trabalho f¨ªsicos vibrantes continuar?o sendo procurados ¡ª e ser?o a chave para a cultura corporativa

Os membros da for?a de trabalho de hoje provavelmente nunca imaginaram que teriam que viver ¡ª e trabalhar ¡ª durante uma pandemia. Os isolamentos impostos para retardar a propaga??o do v¨ªrus da Covid-19 levaram muitas empresas a adotar rapidamente novas tecnologias para que seus funcion¨¢rios pudessem trabalhar em casa. A experi¨ºncia gerou uma grande quest?o entre observadores do setor: ser¨¢ que a solu??o r¨¢pida de trabalhar de casa de forma generalizada se tornar¨¢ um elemento obrigat¨®rio a longo prazo ¡ª e ser¨¢ que isso levar¨¢ a uma queda na demanda por espa?o para escrit¨®rios?

N¨®s acreditamos que a resposta ¨¦ n?o. Em nossa opini?o, as empresas de sucesso valorizam o poder da colabora??o pessoal na forma??o de uma cultura corporativa din?mica, e seus colaboradores tamb¨¦m. Embora o trabalho remoto possa ser eficaz a curto e at¨¦ m¨¦dio prazo, ele n?o pode substituir a intera??o humana para sempre e pode apresentar . Em ¨²ltima an¨¢lise, a cultura de uma empresa precisa de conex?o pessoal ¡ª e dos espa?os de trabalho f¨ªsicos que a viabilizam ¡ª para prosperar.

Nossa perspectiva ¨¦ baseada em nossa experi¨ºncia de trabalho pr¨®ximo aos nossos inquilinos ao redor do mundo, nossas observa??es em regi?es que j¨¢ come?aram a se recuperar ¡ª como Coreia do Sul e Alemanha ¡ª e nossa hist¨®ria como propriet¨¢ria e operadora de ativos que remonta a mais de 100 anos.

Com um portf¨®lio de mais de 250 propriedades de escrit¨®rios em todo o mundo, superamos v¨¢rios per¨ªodos desafiadores, incluindo a bolha da Internet (quando se esperava que os avan?os tecnol¨®gicos, como o teletrabalho, tornariam os escrit¨®rios f¨ªsicos obsoletos), os ataques terroristas de 11 de setembro de 2001, a crise financeira global de 2008 e o referendo do Brexit. Os escrit¨®rios resistiram a esses e a outros choques, e esperamos que essa resili¨ºncia perdure durante e ap¨®s a pandemia.

Uma distin??o importante ¨¦ que nossa vis?o se concentra na ¨¢rea em que possu¨ªmos e operamos ativos de escrit¨®rios: o segmento Classe A ¡ª edif¨ªcios de alta qualidade em grandes centros urbanos com amenidades que atendem ¨¤ caracter¨ªstica de ¡°vida, trabalho e entretenimento¡±. Esperamos que esses ativos se saiam muito melhor do que as propriedades de escrit¨®rios mais antigas, que t¨ºm altos n¨ªveis de gastos de capital diferidos, ou do que aquelas em locais menos desej¨¢veis.

Na verdade, a demanda por escrit¨®rios de alta qualidade pode at¨¦ aumentar no longo prazo, ¨¤ medida que o efeito psicol¨®gico da pandemia diminui a tend¨ºncia de densifica??o de escrit¨®rios.

Perspectivas a curto prazo: resili¨ºncia

Durante a pandemia, as propriedades comerciais da Ïã¸ÛÁùºÏ²Ê¿ª½±½á¹û, inclusive os escrit¨®rios, permaneceram em grande parte abertas para que os locat¨¢rios pudessem manter infraestruturas e opera??es cr¨ªticas. Atualmente, nosso foco principal ¨¦ ajudar nossos locat¨¢rios a implementar as melhores pr¨¢ticas de retorno ¨¤s opera??es ¡ª e divulgar os passos que estamos tomando para tornar as propriedades de nossos escrit¨®rios seguras para o retorno dos colaboradores.  

Como parte desse processo, consideramos os efeitos potenciais de curto prazo da crise no setor de escrit¨®rios, pesquisando nossos inquilinos e observando as implica??es em primeira m?o. O que descobrimos sugere que o impacto do setor no curto prazo ser¨¢ limitado.

Os pagamentos de alugu¨¦is durante a pandemia ficaram est¨¢veis para propriedades de escrit¨®rios de alta qualidade ¡ª na verdade, nossas cobran?as at¨¦ junho permaneceram praticamente inalteradas. Al¨¦m disso, como os alugu¨¦is de escrit¨®rios s?o de longo prazo por natureza (10 anos ou mais), acreditamos que o setor deve estar bem protegido contra qualquer desacelera??o do mercado a curto prazo ou sentimento negativo que possa surgir nos pr¨®ximos 12 a 18 meses.

No que diz respeito a trabalhar em casa, percebemos que os funcion¨¢rios tiveram comportamentos diferentes nesse per¨ªodo. Algumas empresas de tecnologia de grande visibilidade anunciaram que seus funcion¨¢rios continuar?o a trabalhar remotamente por um per¨ªodo. No entanto, continuamos c¨¦ticos de que um n¨²mero significativo de inquilinos acabar¨¢ com uma for?a de trabalho verdadeiramente remota por mais tempo do que o necess¨¢rio, de acordo com os planos de reabertura de suas regi?es. De fato, depois de anunciar que at¨¦ metade de seus funcion¨¢rios trabalhariam em casa nos pr¨®ximos 10 anos, o Facebook assinou um aluguel de quase 70.000 metros quadrados no West Side em Manhattan, depois de ter assinado um aluguel de quase 140.000 metros quadrados a alguns quarteir?es de dist?ncia no final do ano passado.¹

A decis?o de algumas empresas de manter seus funcion¨¢rios em casa no futuro pr¨®ximo n?o refletem necessariamente mudan?as estrat¨¦gicas de longo prazo. Em muitos casos, essas empresas n?o conseguem manter o distanciamento social com mais de 50% da for?a de trabalho no escrit¨®rio, e muitas diretrizes e planos governamentais t¨ºm apresentado cronogramas incertos. Por fim, ¨¦ importante ressaltar que algumas empresas de tecnologia est?o no ramo de venda de servi?os em nuvem, produtos e aplicativos online e, portanto, n?o t¨ºm pressa em incentivar seu pessoal a voltar.

Enquanto isso, muitos de nossos pr¨®prios locat¨¢rios est?o ativamente envolvidos no desenvolvimento e na execu??o de planos de retorno ao escrit¨®rio, com ritmos variados entre as regi?es. Em muitos pa¨ªses asi¨¢ticos, incluindo a China e a Coreia do Sul, vimos grande parte da for?a de trabalho retornar ao escrit¨®rio.  

Quando os funcion¨¢rios retornarem ao escrit¨®rio, descobrir?o que seu ambiente passou por mudan?as significativas. Isso pode incluir procedimentos de limpeza intensificados, de acordo com as diretrizes de sa¨²de revisadas, pol¨ªticas para garantir que os funcion¨¢rios doentes n?o compare?am ao escrit¨®rio, equipamentos de prote??o individual fornecidos pela empresa e requisitos de distanciamento social. Os funcion¨¢rios tamb¨¦m podem notar novos layouts de escrit¨®rio e recursos atualizados, como esta??es de trabalho espa?adas com barreiras transparentes, sistemas de elevador sem toque e novos sistemas de filtragem de ar para circular um ar mais limpo. Na Ïã¸ÛÁùºÏ²Ê¿ª½±½á¹û, estamos testando sistemas avan?ados de ventila??o e filtragem de ar em nossos escrit¨®rios de Nova York, Toronto e Calgary, com o objetivo de utilizar essa tecnologia em todas as nossas propriedades de escrit¨®rios alugados.

Perspectiva de longo prazo: a reafirma??o do escrit¨®rio

Certamente, as mudan?as potenciasi na demanda por escrit¨®rios dependem de fatores mais amplos. Os governos precisam equilibrar as preocupa??es com seguran?a e as metas de reabertura, o que desempenhar¨¢ um papel importante na determina??o dos planos corporativos O desenvolvimento de vacinas ou tratamentos eficazes para a Covid-19 tamb¨¦m ser¨¢ claramente decisivo para a evolu??o da pandemia e seus efeitos sobre o emprego.

Independentemente disso, com base na nossa experi¨ºncia de investimento em mercados imobili¨¢rios, j¨¢ vemos algumas tend¨ºncias surgindo no longo prazo:

Trabalhar em casa acabar¨¢ por se tornar um complemento, e n?o um substituto, para o escrit¨®rio. Embora o trabalho remoto ofere?a flexibilidade aos funcion¨¢rios, o trabalho no escrit¨®rio possibilita colabora??o, conex?o e cultura, ingredientes essenciais para o crescimento da empresa, o gerenciamento e o controle de riscos e o desenvolvimento do pessoal. De acordo com um  recente do FICC Markets Standards Board, for?as de trabalho remotas amplamente distribu¨ªdas representam mais de 40 riscos espec¨ªficos para as empresas, incluindo aqueles relacionados ¨¤ seguran?a cibern¨¦tica, confidencialidade, execu??o e tratamento e produtividade dos funcion¨¢rios.²

A intera??o pessoal ¨¦ particularmente importante ao integrar e orientar funcion¨¢rios mais jovens ¡ª o que, claro, ¨¦ a chave para o crescimento de uma empresa a longo prazo. Nossos inquilinos nos dizem que esses processos n?o podem ser replicados e mantidos por videoconfer¨ºncia no longo prazo.

A ideia de que todos continuar?o trabalhando em casa para sempre parece estar perdendo for?a. Segundo o The Wall Street Journal, agora mais empresas dizem n?o acreditar que o trabalho remoto ser¨¢ uma solu??o de longo prazo.³ O CEO do Barclays, Jes Staley,  sobre a import?ncia de ter trabalhadores no escrit¨®rio: ¡°Queremos nosso pessoal junto de novo para garantir a evolu??o da cultura e dos controles da empresa, e acredito que isso acontecer¨¢ com o tempo."⁴ Na verdade, a maioria dos nossos inquilinos nos diz estar ansiosa para ver os funcion¨¢rios de volta ao escrit¨®rio e interagindo. Uma pesquisa recente com mais de 2.300 trabalhadores nos EUA mostra que muitos se sentem da mesma maneira.

A demanda por metragem quadrada permanecer¨¢ est¨¢vel e, em alguns casos, pode at¨¦ aumentar. ? um equ¨ªvoco pensar que qualquer aumento permanente no trabalho remoto resultar¨¢ automaticamente em uma diminui??o na quantidade do espa?o de escrit¨®rio necess¨¢rio para acomodar os trabalhadores. Se praticamente todos os funcion¨¢rios frequentarem o escrit¨®rio pelo menos parte do tempo, as empresas precisar?o no m¨ªnimo do mesmo espa?o que tinham antes da pandemia. 

A maioria dos trabalhadores tamb¨¦m quer mais espa?o pessoal, n?o s¨® por quest?es de sa¨²de e seguran?a, mas porque o movimento de d¨¦cadas para densificar os escrit¨®rios pode ter desequilibrado muito o p¨ºndulo para uma dire??o. Por exemplo, muitos funcion¨¢rios se despedir?o de bom grado do ¡°escrit¨®rio m¨®vel¡±, a tend¨ºncia de escrit¨®rio que fornece aos funcion¨¢rios um n¨²mero limitado de assentos n?o atribu¨ªdos para compartilhar entre eles.

Como ¨¦ prov¨¢vel que algumas normas de distanciamento social e protocolos de sa¨²de e seguran?a permane?am, talvez alguns empregadores precisem de ainda mais espa?o. Com base em nossa pesquisa e em exemplos reais, isso poderia se traduzir em cerca de 18 metros quadrados por pessoa (aproximadamente a densidade m¨¦dia de 2011) e uma necessidade de cerca de 33% a mais de espa?o.

Em nossa experi¨ºncia, alguns inquilinos j¨¢ come?aram a explorar maneiras de reconfigurar ou mesmo adicionar espa?o a seus escrit¨®rios a longo prazo. De fato, um de nossos locat¨¢rios na ?sia quase dobrou o espa?o de seu escrit¨®rio semanas ap¨®s o lockdown em seu pa¨ªs. Particularmente, as empresas com muitos funcion¨¢rios no com¨¦rcio de a??es precisar?o priorizar mudan?as nesses espa?os, j¨¢ que esse tipo de trabalho, mais do que muitos outros, requer que os funcion¨¢rios estejam no escrit¨®rio. Por fim, algumas empresas est?o procurando adicionar espa?o dedicado para receber reuni?es com clientes externos, em alguns casos em andares independentes.

Esperamos que uma mudan?a no sentido de fornecer aos funcion¨¢rios mais espa?o pessoal, talvez mais perto da metragem quadrada m¨¦dia por colaborador h¨¢ uma d¨¦cada, deva ser dur¨¢vel mesmo em um mundo p¨®s-vacina, j¨¢ que os medos e as expectativas de distanciamento social devem permanecer (veja os resultados da pesquisa abaixo). Em um °ù±ð±ô²¹³Ù¨®°ù¾±´Ç recente, o UBS compartilhou a mesma vis?o, afirmando que "¨¦ improv¨¢vel que as empresas queiram passar pelo processo de remo??o de cadeiras como est?o fazendo agora e, em vez disso, devem partir em dire??o a uma configura??o mais sustent¨¢vel (ou seja, menor densidade) em caso de uma nova pandemia."⁷

Os principais mercados continuar?o a atrair e reter inquilinos. A senten?a de morte para as cidades j¨¢ foi dada muitas vezes no passado ¡ªo futuro de Nova York, por exemplo, foi questionado por muitos durante a crise fiscal dos anos 1970, as ondas de crime dos anos 1980 e 1990, o rescaldo do 11 de setembro e o cen¨¢rio da crise global de 2008. Claro, Nova York n?o apenas resistiu a essas tempestades, mas tamb¨¦m emergiu mais forte, por um motivo simples: pessoas de todas as idades querem desfrutar da vida em uma grande cidade.

Espa?os de escrit¨®rios de alta qualidade em mercados importantes e com oferta restrita tamb¨¦m continuar?o a atrair inquilinos, porque as grandes cidades continuar?o a servir como ¨ªm?s para talentos. Esperamos que isso continue a acontecer mesmo quando enfrentamos os desafios da Covid-19 ¡ª e ¨¦ a raz?o pela qual tais ativos representam uma parte significativa de nosso portf¨®lio imobili¨¢rio.

A oferta mais baixa pode compensar a queda na demanda por espa?o para escrit¨®rios. Em virtude da pandemia e de seu efeito inibidor na percep??o dos investidores no setor imobili¨¢rio, novos empreendimentos devem ser m¨ªnimos, j¨¢ que o cr¨¦dito para constru??o se torna mais restrito. Um °ù±ð±ô²¹³Ù¨®°ù¾±´Ç de pesquisa elaborado pelo Citi em 29 de julho observou que o n¨ªvel atual de aberturas de escrit¨®rios nos EUA, como um percentual do capital de escrit¨®rios nos EUA, est¨¢ significativamente abaixo da m¨¦dia hist¨®rica.⁸ Por sua vez, menos constru??es novas podem aumentar a press?o sobre a demanda.

Agora n?o significa para sempre. Nossa longa experi¨ºncia em investimento imobili¨¢rio nos ensinou o valor de manter uma perspectiva de longo prazo. Depois do 11 de setembro, por exemplo, quase todos esperavam que as empresas desocupassem os andares mais altos das torres de escrit¨®rios em massa, e era dif¨ªcil imaginar os funcion¨¢rios se sentindo confort¨¢veis voltando ao trabalho normalmente. Mas embora as lembran?as daquele evento tenham tido um impacto duradouro, por fim, todos voltaram ao trabalho, mesmo nos andares mais altos. Ao mesmo tempo, alguns novos procedimentos implementados imediatamente ap¨®s os ataques ¡ª como triagens de seguran?a e o uso de cart?es de identifica??o ¡ª tornaram-se caracter¨ªsticas permanentes do cen¨¢rio imobili¨¢rio comercial.

Na mesma linha, ¨¦ importante diferenciar medidas tempor¨¢rias tomadas durante o surto da Covid-19 de pr¨¢ticas de longo prazo. Mesmo depois que uma vacina para Covid-19 seja desenvolvida e implementada, muitos novos protocolos de limpeza, layouts e tecnologias dever?o ser incorporados ao ambiente de trabalho. Mas esperamos que outras marcas deste momento distinto ¡ª como dias de trabalho em regime de home-office girando em torno de um laptop e videoconfer¨ºncias ¡ª tenham uma vida ¨²til muito mais curta.

Trabalhar com inquilinos com alta qualidade de cr¨¦dito e manter um per¨ªodo de loca??o m¨¦dio ponderado (WALT) estendido em um portf¨®lio podem compensar rea??es autom¨¢ticas. O referendo original do Brexit em 2016, por exemplo, n?o teve um impacto significativo em nossos ativos de Londres. Nosso aluguel continuou sem interrup??es em meio a manchetes proclamando o fim de Londres como um centro de neg¨®cios global. Na verdade, durante esse tempo, nossos n¨ªveis de ocupa??o de escrit¨®rios permaneceram est¨¢veis, e a cidade s¨® solidificou ainda mais seu papel de lideran?a na economia global desde ent?o.

Conclus?o

N?o h¨¢ d¨²vida de que a pandemia deixar¨¢ uma marca duradoura nas pessoas e em como elas vivem suas vidas. Os governos precisar?o garantir que as pessoas se sintam seguras em usar o transporte p¨²blico novamente ¡ª e trabalhar em um escrit¨®rio precisar¨¢ valer a pena. Antes dos lockdowns, os espa?os de escrit¨®rio j¨¢ eram um fator chave que influenciava a capacidade de uma empresa de atrair e reter os melhores e mais brilhantes. Isso s¨® se tornar¨¢ mais importante na era p¨®s-Covid-19, pois os efeitos psicol¨®gicos da pandemia potencialmente levar?o os profissionais a procurar empresas com layouts mais amplos.

Em ¨²ltima an¨¢lise, esperamos que o setor de escrit¨®rios continue a prosperar, com uma demanda ainda maior por edif¨ªcios de escrit¨®rios de alta qualidade com os melhores sistemas, tecnologia e credenciais de sustentabilidade. Esses escrit¨®rios ser?o bem-equipados para oferecer um ambiente que potencialize o poder das conex?es interpessoais, al¨¦m de oferecer mais suporte ¨¤ seguran?a e ¨¤ sa¨²de dos funcion¨¢rios. Em outras palavras, acreditamos que o novo normal ser¨¢ muito semelhante ao antigo normal, e que o escrit¨®rio ressurgir¨¢ como o centro de gravidade para as empresas e seus funcion¨¢rios.

<sup>Notas finais:
1. New York Times, ¡°Facebook Bets Big on Future of N.Y.C., and Offices, With New Lease,¡± 3 de agosto de 2020
2. FMSB, Spotlight Review, ¡°Examining remote working risks in FICC markets, julho de 2020
3. Wall Street Journal, ¡°Companies Start to Think Remote Work Isn¡¯t So Great After All,¡± 24 de julho de 2020
4. BBC, ¡°Barclays: We want our people back in the office,¡± 29 de julho de 2020
5. National Bureau of Economic Research, ¡°Collaborating During Coronavirus: The Impact of COVID-19 on the Nature of Work,¡± julho de 2020
6. Mercer, ¡°North American Employee Turnover: Trends and Effects,¡± 29 de janeiro de 2020
7. UBS, Global Real Estate Analyser, ¡°Special edition: COVID accelerating shifts in real estate landscape,¡± 29 de junho de 2020
8. Citi Research, ¡°Shovels Down,¡± 29 de julho de 2020</sup>

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